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“恒大们”爆雷，倒逼房市和住房供应新范式 | 金融时报
#房地产税与住房供应范式革命系列文章
关键词： #房地产税
💡What you need to know
🔎今年10月23日，“忸怩”了近二十年的房地产税全国性试点，终于由全国人大的一纸红头文件匆匆推出。人们不禁要问，究竟是怎样的“刺激”，才把这久拖不决的“顶层设计”从“工具箱”中搬出？
🤺究竟是什么原因使中央顶层迫不及待的推出房地产税的试点？人们在探究房地产税被“激活”的背景时，不能不关注和聚焦一个令人惊奇而又值得玩味的“惊人巧合”。这就是在10月23日全国人大公布的房地产税试点文件的一个多月前，号称全球第一大开发商的恒大集团，爆发了轰动世界的债务危机。
💣中国房地产开发商巨量债务还隐藏在表外的帐上。据投行摩根大通估计，恒大集团及其许多主要竞争对手有数以十亿计美元的表外债务，以规避房企业融资的“三条红线”新规。按照该投行的算法，截至今年上半年，恒大的“净负债率”至少为177%，而不是其报告的100%。并声称：“由于一些表外债务的数据无法公开，实际负债率可能会更高”，“隐藏”债务总计占恒大总债务的55%。其他负债率可能高于正式报告的大型房企包括：富力地产负债率为139%，该公司报告为123%；融创负债率为138%，报告为87%；碧桂园为76%，报告为50%。
📜众所周知，现在中国的房地产开发，主要参考的还是英国殖民地时期以土地批租为核心的香港模式：政府通过拍卖土地让房地产商开发房产，价高者得使房价不断推高，炒房者的投机更使房地产成为远离基本的居住和公共品属性，更多成为金融工具。
💰在由美国权威房地产顾问机构Demographia调查9个国家和地区（澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国）、涵盖367个城市市场后所做的2016年《全球楼价负担能力调查》（ 第十二年度全球住房负担能力调查：2016）报告中，号称“全球房价最难负担城市”的香港（房价收入比为19），而同时期北京、上海和深圳的买房负担（房价收入比及房价负担能力），分别为33.2、31.9和33.5。这不仅把“全球房价最难负担城市”的香港远远的甩在了后头，而且超过的负担水平更是高达70%以上。
频道 @chinesecaixin
#房地产税与住房供应范式革命系列文章
关键词： #房地产税
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🔎今年10月23日，“忸怩”了近二十年的房地产税全国性试点，终于由全国人大的一纸红头文件匆匆推出。人们不禁要问，究竟是怎样的“刺激”，才把这久拖不决的“顶层设计”从“工具箱”中搬出？
🤺究竟是什么原因使中央顶层迫不及待的推出房地产税的试点？人们在探究房地产税被“激活”的背景时，不能不关注和聚焦一个令人惊奇而又值得玩味的“惊人巧合”。这就是在10月23日全国人大公布的房地产税试点文件的一个多月前，号称全球第一大开发商的恒大集团，爆发了轰动世界的债务危机。
💣中国房地产开发商巨量债务还隐藏在表外的帐上。据投行摩根大通估计，恒大集团及其许多主要竞争对手有数以十亿计美元的表外债务，以规避房企业融资的“三条红线”新规。按照该投行的算法，截至今年上半年，恒大的“净负债率”至少为177%，而不是其报告的100%。并声称：“由于一些表外债务的数据无法公开，实际负债率可能会更高”，“隐藏”债务总计占恒大总债务的55%。其他负债率可能高于正式报告的大型房企包括：富力地产负债率为139%，该公司报告为123%；融创负债率为138%，报告为87%；碧桂园为76%，报告为50%。
📜众所周知，现在中国的房地产开发，主要参考的还是英国殖民地时期以土地批租为核心的香港模式：政府通过拍卖土地让房地产商开发房产，价高者得使房价不断推高，炒房者的投机更使房地产成为远离基本的居住和公共品属性，更多成为金融工具。
💰在由美国权威房地产顾问机构Demographia调查9个国家和地区（澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国）、涵盖367个城市市场后所做的2016年《全球楼价负担能力调查》（ 第十二年度全球住房负担能力调查：2016）报告中，号称“全球房价最难负担城市”的香港（房价收入比为19），而同时期北京、上海和深圳的买房负担（房价收入比及房价负担能力），分别为33.2、31.9和33.5。这不仅把“全球房价最难负担城市”的香港远远的甩在了后头，而且超过的负担水平更是高达70%以上。
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